Cesko.wiki Refinancování hypotéky
Author
Albert FloresRefinancování hypotéky znamená splacení stávajícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem s odlišnými, zpravidla výhodnějšími podmínkami a nižší úrokovou sazbou. Refinancování hypotéky nejčastěji nabízejí banky, je možné se ale setkat i s nabídkou nebankovního refinancování.
Definice refinancování hypotéky
Refinancování hypotéky znamená splacení stávající hypotéky novou hypotékou poskytnutou majiteli hypotéky - dlužníkovi jinou bankou. Dlužník žádá o refinancování hypotéky většinou těsně před skončením doby fixace úrokové sazby a zpravidla v situaci, kdy je nabídka nových podmínek od nové banky výhodnější než nabídka od banky, která poskytovala hypoteční úvěr doposud po dobu fixace.
Hypotéku je možné refinancovat i několik let před vypršením fixace. Lidé této možnosti využívají například před očekávaným růstem úrokových sazeb. +more Standardem je dnes refinancování na dva roky dopředu, které aktuálně umožňuje přibližně polovina českých bank. Komerční banka jako jediná na trhu dokáže refinancovat hypotéku až 3 roky před koncem fixace.
Proč refinancovat
S koncem období fixace banka nabízí dlužníkovi nové podmínky vč. úrokové sazby pro další období (období fixace může být na 1, 3, 5 nebo více let). +more V tento okamžik má dlužník možnost bez pokuty ze strany banky hypotéku refinancovat - tj. nechat si splatit současnou hypotéku novou hypotékou od jiné banky, která nabídne lepší podmínky a zejména výhodnější úrokovou sazbu.
Dlužník tedy díky refinancování získá nový hypoteční úvěr s výhodnějšími podmínkami, kde si dle nabídky nové banky může například prodloužit dobu splácení, odložit některé měsíční splátky, mimořádně splatit část úvěru i v období fixace úrokové sazby, apod. Hlavním důvodem refinancování je výhodnější nabídka úrokové sazby, díky které může dlužník ušetřit na měsíčních splátkách.
===== Příklad: Výše úspory při refinancování hypotéky ===== Pan Novák má hypotéku ve výši tři miliony korun na 25 let. Stávající banka nabízí pro další období fixace úrokovou sazbu ve výši 2,7 procenta. +more Při refinancování hypotéky u nové banky si vyjednal úrokovou sazbu ve výši 2,2 procenta. Při využití nabídky nové banky ušetří pan Novák každý rok na splátkách více než 9 tisíc korun.
Refinancování bez pokut a sankcí
Hypotéky, které byly sjednány po 1. prosinci roku 2016 nebo u nich došlo po tomto datu k obnově fixní úrokové sazby, mohou být ze zákona zcela nebo zčásti splaceny bez jakýchkoliv sankcí. +more Banky mohou požadovat pouze úhradu takzvaně účelně vynaložených nákladů přímo souvisejících s předčasným splacením hypotéky.
Podle výkladu České národní banky jde především o následující administrativní náklady: * Náklady na zaměstnance, který vyřizuje předčasné splacení hypotéky * Náklady na tisk, kopírování dokumentů a spotřebované kancelářské potřeby * Poštovné a poplatky za telefon * Poplatky hrazené katastru nemovitostí * Poplatky za případné notářské úkony
Banky nemohou vyžadovat například náhradu za ušlý zisk (pozn. banka má nižší úrokové výnosy) a provize vyplacené zprostředkovatelům za sjednání hypotéky.
Výhody refinancování
Dosažení výhodnější úrokové sazby a tím i nižší měsíční splátky * Možnost změny doby splácení hypotéky (zkrácení i prodloužení) * Možnost změny doby fixace hypotéky * Jednodušší administrativa * Možnost vyjednání výhodnějších podmínek (např. odpuštění některých poplatků)
Jak refinancovat
Řešit refinancování hypotéky je vhodné již 4 měsíce před koncem probíhajícího období fixace. V tuto dobu je vhodné se již začít připravovat, k refinancování hypotéky je standardně potřeba: * Původní smlouva o hypotečním úvěru * Dva doklady totožnosti (například OP a cestovní pas nebo řidičský průkaz) * Příslušná zástavní smlouva * Nabývací titul k nemovitosti, která slouží jako zástava * Snímek katastrální mapy a výpis z katastru nemovitostí * Potvrzení o příjmu nebo několik výpisů z úvěrového účtu (dle požadavků banky) * Číslo účtu, kam by nová banka měla zaslat finanční prostředky * Datum předčasného splacení původního hypotečního úvěru * Souhlas původní banky s dočasným přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě * Příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace pojistného plnění po uhrazení pohledávky a vyčíslení zůstatku úvěru * Původní nebo nový odhad nemovitosti a fotografie současného stavu nemovitosti (interiér a exteriér)
Přibližně 3 měsíce před koncem období fixace je ideální začít oslovovat ostatní banky s poptávkou refinancování hypotéky. K rychlému porovnání aktuálních parametrů nabídek hypoték jednotlivých bank lze využít také online srovnávače hypoték. +more Nabídku úrokové sazby mohou některé banky garantovat i půl roku dopředu, ve většině případů jejich nabídka úroku pro refinancování hypotéky platí 1 měsíc.
Získání lepších podmínek hypotéky ale nemusí vždy znamenat nutnost refinancování. Při blížícím se konci období fixace se vyplatí nejdříve oslovit stávající banku a pokusit se vyjednat lepší podmínky pro nové období fixace s ní. +more Pro vyjednávání je vhodné oslovit novou banku, požádat o nabídku refinancování a tyto podmínky představit současné bance. Pokud současná banka povolí a nabídne srovnatelné podmínky, dlužníkovi odpadne práce s refinancováním hypotéky novou bankou.
Pokud se dlužník rozhodne refinancovat, nejpozději 1 měsíc před koncem fixace by měl oslovit stávající banku a ohlásit záměr refinancování a mimořádné splacení hypotéky, kterým se uhradí zůstatek stávající hypotéky. Pro banku je třeba vyplnit žádost a dodat všechny potřebné dokumenty. +more Dále je třeba podat zástavní smlouvu do katastru nemovitostí a potvrdit vinkulaci pojištění nemovitosti od pojišťovny.
Pokud se dlužník nakonec rozhodne zůstat u stávající banky, ideálně 1 měsíc před koncem fixace oznámí, že nebude refinancovat hypotéku a že akceptuje navržené podmínky pro další období fixace. Nové bance, která vystavovala nabídku refinancování hypotéky, dlužník oznámí, že nemá zájem o refinancování (ideálně písemně).
Další podmínky refinancování
Další podmínky, které si kladou banky při refinancování hypotéky, jsou: * maximální výše hypotéky po refinancování je 90 % zástavní hodnoty nemovitosti * splatnost je maximálně 30 let a zároveň k datu čerpání nového úvěru dlužník 12 měsíců bezchybně splácel původní úvěr * objektem úvěru je rodinný dům, byt, stavební pozemek nebo rekreační objekt, tj. účelová hypotéka * v období mezi refinancovaným úvěrem a schválením nového úvěru dlužník nemá žádný jiný úvěr nad 500 000 Kč * splátka nového úvěru je stejná nebo nižší než původní splátka + 500 Kč (zjednodušené posouzení schopnosti splácet)
Časté mýty o refinancování hypoték
S refinancováním musí banka souhlasit: Od stávající banky není potřeba žádný souhlas s refinancováním. Před koncem doby fixace (ideálně 30 dnů) stačí bance oznámit, že chcete hypotéku refinancovat. +more * Při změně banky je potřeba doplatit úroky stávající bance: V prvních letech trvání hypotéky připadá větší část měsíční splátky na úhradu úroků. Velmi často si lidé myslí, že přenesením hypotéky k jiné bance budou znovu od začátku platit vyšší úroky. Není to však pravda. V úrokovém kalendáři pokračuje nová banka tam, kde původní skončila. Pokud získáte nižší úrok, najíždí nová banka na nižší úrokový splátkový kalendář. * Refinancování hypotéky je složité a časově náročné: Při využití online srovnávačů hypoték je možné získat nabídky hypoték jednotlivých bank v řádu několika minut. Také samotné refinancování hypotéky je možné v současné době řešit online.
Banky a refinancování
Refinancování se stalo v roce 2013 největším hitem na hypotečním trhu. Statistiky za rok 2013 hovoří o nejúspěšnějším roce, celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů byl necelých 158 miliard korun a z toho přibližně 1/3 tvořila refinancované hypotéky. +more Důvodem, proč bylo refinancování tak populární, byly historicky nejnižší úrokové sazby bank, které se odvíjí od repo sazby ČNB. V roce 2019 dosahoval podle údajů ČNB objem refinancovaných hypotečních úvěrů hodnoty 29 miliard korun. Oproti roku 2018 se objem refinancovaných hypoték snížil o 6 miliard korun.
Velkou roli také hraje konkurenční boj mezi jednotlivými bankami, kdy nové banky jsou schopny nabídnout zajímavé podmínky, aby k sobě přetáhly nové klienty. Majitelé hypoték - dlužníci jsou pro banky zajímaví také proto, že jsou již zvyklí platit úvěr a jestliže mají výbornou platební historii, může banka předpokládat, že ji budou mít i nadále.