Pacht

Technology

12 hours ago

Author

Pacht (z lat. pactum, smlouva) je právní institut občanského práva a druh závazku z právních jednání spočívající v přenechání věci jinému. Právním titulem je pachtovní smlouva, kterou propachtovatel přenechává pachtýři věc k užívání a požívání. Pachtýř se smlouvou zavazuje platit za přenechání věci pachtovné či poskytnout poměrnou část výnosu věci, případně je možná kombinace obojího (poměrná část výnosu a peněžité plnění).

Oproti nájmu se pacht liší možností věc nejen užívat (lat. utendi), ale i požívat (lat. +more fruendi). Předmětem pachtu může být jen věc přinášející za pachtýřovo vlastní přičinění výnos; plody naturální nebo civilní.

Historie

Pachtýři (i když většinou označovaní jako kolónové) se objevovali již v antickém Římě. V minulosti se pachtem označoval časově vymezený pronájem zemědělské půdy a zemědělských objektů, který se začal užívat koncem středověku (šlo tedy o pronájem celého hospodářství). +more Zemědělec, který je měl pronajaté, se nazýval pachtýř a odváděl za pronajatou půdu finanční prostředky, tzv. pachtovné, případně část úrody (tzv. podílný pacht).

Jako pachtýři byli za první republiky označováni i podnikatelé, jimž držitel koncese k provozování periodické autobusové dopravy umožnil provozovat linku jeho jménem (viz například dopravce JAS).

Český občanský zákoník

Podle původního občanského zákoníku z roku 1964 pacht upraven nebyl. Nový občanský zákoník s účinností od roku 2014 pacht nově vyděluje z nájmu a upravuje v § 2332-2357.

Pacht se od nájmu odlišuje tím, že kromě práva užívat obsahuje ještě navíc právo požívat věc, tudíž brát z ní užitky. Například pachtýř má právo v propachtované zahradě sklízet vypěstované ovoce a zeleninu („brát z ní užitky“), kdežto nájemce nikoliv. +more V případě, že je propachtovaná věc uvedena ve veřejném seznamu (např. v katastru nemovitostí), je možno, se souhlasem vlastníka věci, do něho zapsat i pachtovní právo .

Kromě této obecné úpravy je zvláště regulován zemědělský pacht, jde-li o zemědělský nebo lesní pozemek, a pacht závodu (podniku).

Pachtovní smlouva

Pachtovní smlouvou přenechává propachtovatel určitou věc k dočasnému užívání a požívání pachtýři, který se o ni stará s péčí řádného hospodáře. Za její užívání a požívání platí buď dohodnuté pachtovné, nebo poměrnou část výnosu z věci, případně je možná kombinace obojího (poměrná část výnosu a peněžité plnění).

Výnos i při správném hospodaření může být proměnlivý, zapříčiněný vlivy ekonomickými či přírodními. Toto riziko lze krýt pojištěním; lze též sjednat výši pachtovného v závislosti na objemu výnosu.

Při porušení smlouvy ze strany pachtýře (propachtování či přenechání věci k užívání jinému, změna hospodářského určení věci či způsobu jejího užívání nebo požívání aniž by k tomu dal propachtovatel svolení), má propachtovatel právo vypovědět sjednaný pacht bez výpovědní doby .

Propachtovatel je oprávněn na propachtované věci provádět různá opatření, která mohou mít pozitivní nebo negativní vliv na pachtýřovy výnosy. V případě nižšího výnosu v důsledku těchto opatření propachtovatel nahradí pachtýři vzniklé ztráty. +more Naopak v případě možného zvýšení výnosu díky provedeným opatřením je propachtovatel oprávněn zvýšit pachtovné .

V případě poklesu výnosu pod polovinu běžného výnosu v důsledku vady na věci, kterou měl bez zbytečného odkladu odstranit propachtovatel, náleží pachtýři právo na slevu z pachtovného. Pokud pachtýř vadu odstraní sám, má právo na uhrazení výloh. +more Dojde-li v důsledku vady k zásadnímu ztížení požívání propachtované věci a tím dosažení velmi slabého výnosu, má pachtýř právo na prominutí pachtovného, příp. na vypovězení pachtu bez výpovědní doby .

Pacht sjednaný na dobu minimálně tří let lze po výzvě jedné strany alespoň šest měsíců před uplynutím sjednané doby, hodlá-li druhá strana v pachtu pokračovat a vyjádření souhlasu druhé strany do tří měsíců od doručení výzvy, prodloužit o dobu na kterou byl pacht sjednán. Pacht ujednaný na neurčitou dobu lze vypovědět šest měsíců před koncem pachtovního (kalendářního) roku, u zemědělského pachtu se jedná o období od 1. +more října do 30. září následujícího roku. Pokud nevrátí pachtýř propachtovanou věc při sjednaném skončení pachtu, propachtovateli náleží pachtovné jako by pacht trval celý rok .

Podle lze použít pro pacht přiměřeně ustanovení o nájmu, jelikož některé rysy mají společné.

Inventář

Inventářem je míněn soubor převážně movitých věcí, které slouží k užívání a řádnému obhospodařování hlavní věci.

Propachtovatel jej po vzájemné dohodě přenechává pachtýři zároveň s propachtovanou věcí. Podle uvážení obou stran je vhodné a přínosné, ne však povinné provést soupis jednotlivých položek inventáře jak při předání, tak při vrácení věci. +more Pachtýř inventář s péčí řádného hospodáře zachovává, obnovuje (zejména jedná-li se v případě zemědělského pachtu o živá zvířata) a modernizuje.

Při ukončení pachtu předá pachtýř inventář propachtovateli, případný rozdíl se vyrovná v penězích. Propachtovatel není povinen převzít nadbytečnou nebo cenově nepřiměřenou položku inventáře pořízenou pachtýřem, v tom případě vlastnické právo k této položce nabývá pachtýř. +more Inventář lze také pachtýřem od propachtovatele odkoupit a při skončení pachtu jej naopak odkoupí propachtovatel od pachtýře.

Pokud má pachtýř vůči propachtovateli pohledávky, na věcech v inventáři vázne zástavní právo. To se neuplatní v případě, že propachtovatel poskytne pachtýři jinou jistotu .

Zemědělský pacht

Ustanovení o zemědělském pachtu se aplikuje, je-li propachtován zemědělský nebo lesní pozemek, při propachtování farmy nebo lesního závodu se použije zároveň také ustanovení o pachtu závodu.

Pokud je pacht sjednán na období delší dvou let a pokud smlouva není uzavřena písemně, považuje se za ujednaný na dobu neurčitou. Pachtovné se platí zpětně jednou za rok se splatností 1. +more října. Pacht sjednaný na dobu neurčitou je možno vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní lhůtě.

V případě, že se pachtýř stane ze zdravotních příčin nezpůsobilým k hospodaření na propachtovaném pozemku, má právo pacht vypovědět v tříměsíční výpovědní době i tehdy byl-li pacht sjednán na dobu určitou.

V případě pachtýřova úmrtí má jeho dědic právo pacht vypovědět v tříměsíční výpovědní době i přes sjednání pachtu na dobu určitou s podmínkou, že výpověď musí podat do šesti měsíců od data pachtýřovy smrti .

Pacht závodu

Propachtováním závodu se pachtýř zavazuje užívat a požívat jej takovým způsobem a v takovém rozsahu, který je potřebný k jeho řádnému provozování. Pachtýř může předmět činnosti provozované v závodu změnit pouze za podmínky, že toto bylo výslovně ujednáno. +more Pacht závodu se považuje za převedení činnosti zaměstnavatele - z propachtovatele na pachtýře .

Pokud je pachtýř zapsán ve veřejném seznamu, zveřejněním údaje, že uložil doklad o pachtu závodu do sbírky veřejných listin, nabývá právo k závodu. V případě, že pachtýř není zapsán do veřejného seznamu, nabývá právo k závodu ode dne účinnosti smlouvy . +more Je zakázáno převedení na pachtýře těch práv, u kterých to vylučuje smlouva, jíž bylo právo průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví propachtovateli poskytnuto, nebo je-li to vyloučeno povahou takového práva .

Propachtováním závodu přejímá na sebe pachtýř pohledávky a dluhy, které souvisí s provozem závodu. Dluhy však přejímá jen ty, o nichž věděl nebo jejichž existenci musel logicky předpokládat. +more V případě neudělení souhlasu věřitele k převzetí dluhu pachtýřem za splnění pohledávek ručí propachtovatel.

Propachtovatel má povinnost bez zbytečného odkladu oznámit svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtýř převzal s pachtem závodu, že závod propachtoval .

Je možno o předání závodu pořídit zápis, ve kterém strany uvedou soupis všeho, co propachtovaný závod zahrnuje a co se pachtýři předává a též i toho, co chybí, i když to jinak podle smlouvy nebo účetních záznamů závod spoluvytváří. Propachtovatel je povinen nejpozději v zápisu upozornit pachtýře na vady předmětu pachtu, o kterých ví nebo by měl a mohl vědět. +more Není-li v zápisu uvedena věc náležející k závodu, pachtýř k ní nabývá požívací právo spolu s požívacím právem k závodu. Není-li v zápise uveden dluh, je přičten pachtýři, pokud musel jeho existenci přinejmenším rozumně předpokládat .

Pokud by se pachtem zhoršila dobytnost pohledávky, má věřitel propachtovatele, jenž s pachtem nesouhlasil, právo domáhat se rozhodnutí soudu, že je pacht vůči němu neúčinný. Toto právo zaniká, není-li uplatněno věřitelem do jednoho měsíce ode dne, kdy se o pachtu dozvěděl, nejdéle však do tří měsíců ode dne účinnosti smlouvy . +more Dnem zániku pachtu přejímá propachtovatel pohledávky a dluhy, které náleží k závodu. Z dluhů propachtovatel přebírá jen ty, o kterých věděl nebo alespoň jejich existenci musel logicky předpokládat. V případě neudělení věřitelova souhlasu k převzetí dluhu propachtovatelem, za jeho splnění ručí pachtýř. Pachtýř má povinnost bez zbytečného odkladu oznámit svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtem závodu nabyl, že pacht zanikl .